A continuación explicamos de forma clara qué pasa con la hipoteca de la vivienda habitual al acogerse a la Segunda Oportunidad, basándonos en la ley vigente y nuestra experiencia jurídica.
Lo más destacado de este artículo
- La hipoteca no se exonera directamente: Las deudas hipotecarias (con garantía real) están excluidas de la cancelación en la Segunda Oportunidad. El banco conserva su derecho real y, por tanto, la única forma de mantener la vivienda es seguir pagando la hipoteca.
- Conservación de la vivienda habitual: Si el deudor puede permitirse pagar las cuotas de la hipoteca, la ley le permite conservar su vivienda habitual.
- Si el deudor no puede pagar la hipoteca, la vivienda se incorpora al proceso concursal para su venta o se ejecuta hipotecariamente. Lo importante es que ello no te excluye del procedimiento y puede ser el paso para cancelar el resto de tus deudas.
- Exoneración del remanente hipotecario: Si al vender o subastar la casa queda deuda pendiente (deuda remanente o residual), esa parte sí puede ser perdonada en la Segunda Oportunidad.
- Reestructuración y dación en pago: El procedimiento ofrece alternativas para manejar la hipoteca. En un plan de pagos, se pueden renegociar plazos o recalcular cuotas sobre el valor real de la vivienda si la deuda es superior a éste.
¿Puedo acogerme a la Ley de la Segunda Oportunidad si tengo hipoteca?
Si, puedes acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad ya que tener una hipoteca una hipoteca activa no impide solicitar la Segunda Oportunidad, siempre que cumplas los requisitos de insolvencia y buena fe. Incluso si estás al corriente en las cuotas de la hipoteca, puedes ser insolvente por otras deudas; la ley permite la exoneración de deudas diferentes a la hipotecaria aunque sigas atendiendo el préstamo de tu vivienda
De hecho, muchas personas optan por pagar la hipoteca (por la importancia de conservar su hogar) mientras dejan de pagar otras deudas de consumo, lo que igualmente las sitúa en situación de insolvencia.
¿Se puede cancelar una hipoteca con la Ley de Segunda Oportunidad en caso de impago?
No es posible cancelar directamente ya que una hipoteca es una deuda con garantía real, es decir, está respaldada por un bien (la vivienda), de modo que si el deudor no paga, el acreedor (banco) puede ejecutar la garantía – normalmente mediante subasta de la casa – para cobrar. Por este carácter privilegiado, la deuda hipotecaria no se cancela automáticamente en la Segunda Oportunidad.
En otras palabras, no se puede “perdonar” una hipoteca manteniendo la vivienda, ya que el banco conserva su derecho sobre el inmueble. Por tanto, si queremos conservar la casa, tendremos que seguir pagando la hipoteca al día para que el banco no ejecute su garantía. Ahora bien, la normativa concursal española admite la insolvencia actual o inminente, y basta con que no puedas afrontar la totalidad de tus pagos (aunque estés cumpliendo con el banco) para acudir a este mecanismo.
Si puedes pagar la hipoteca: conservas la vivienda habitual
La buena noticia es que sí es posible conservar la vivienda habitual en un proceso de Segunda Oportunidad, siempre que el deudor pueda continuar pagando la hipoteca puntualmente y cumpla ciertas condiciones. La ley actual, tras la reforma concursal de 2022, contempla que el deudor mantenga su vivienda al acogerse al itinerario de plan de pagos (exoneración con pagos a plazos) en lugar de la liquidación.
Para lograr conservar la casa, el deudor debe presentar un plan de pagos viable que incluya el compromiso de seguir atendiendo la cuota hipotecaria. El juez sólo aprobará no liquidar la vivienda si se demuestra que el plan es sostenible y no perjudica a los acreedores. En la práctica, los requisitos clave son:
- No tener impagos de hipoteca (estar al día en las cuotas).
- La vivienda es la residencia habitual y esencial para la familia.
- Los ingresos del deudor deben permitir mantener el pago de la hipoteca y cumplir un plan de pagos viable: si se pretende conservar la vivienda habitual, el plan puede extenderse hasta 5 años; si lo que se quiere conservar es otro patrimonio distinto de la vivienda habitual, con carácter general el plan es de hasta 3 años.
Cumpliendo estas condiciones, el juez puede autorizar que la hipoteca quede fuera de la liquidación y se siga pagando normalmente, mientras el resto de deudas se reestructura o perdona.
Destacar que si el valor actual de la vivienda es inferior a la deuda hipotecaria pendiente, este hecho juega a favor del deudor que quiere conservarla. Vender la casa en tal caso no beneficiaría al resto de acreedores (todo lo obtenido sería para el banco y ni siquiera bastaría para saldar la hipoteca), por lo que forzar la liquidación carece de sentido económico.
Además, la propia ley ofrece herramientas para reestructurar la hipoteca dentro del plan de pagos si está descompensada respecto al valor del inmueble. El nuevo artículo 492 bis de la Ley Concursal permite recalcular las cuotas hipotecarias tomando solo la parte de deuda equivalente al valor de la vivienda, cuando la deuda pendiente excede dicho valor.
Por ejemplo, si debes 150.000 € pero tu casa vale 100.000 €, las cuotas se pueden ajustar como si la deuda fuera 100.000 €, manteniendo plazos e intereses sobre esa cifra razonable. El excedente de deuda (50.000 € en el ejemplo) se considera deuda no garantizada, que irá al plan de pagos como un crédito ordinario más y podrá exonerarse al final. Gracias a esta medida, es más factible continuar con la hipoteca en casos de hipoteca “sobrevalorada”, al aliviar la carga mensual y separar la parte no cubierta por la garantía (susceptible de perdón tras el plan). En todo caso, también es posible intentar negociar con el banco fuera o dentro del concurso una refinanciación voluntaria
Si no puedes pagar la hipoteca: ejecución, liquidación y deuda remanente
Cuando la situación económica no permite seguir pagando la hipoteca, la realidad es que probablemente se perderá la vivienda en el marco del concurso de acreedores. Si el deudor deja de abonar las cuotas, el banco está facultado para ejecutar la hipoteca y subastar la casa, o en el concurso de liquidación el inmueble se venderá para pagar deudas. La Ley de Segunda Oportunidad no impide al acreedor hipotecario hacer valer su garantía separadamente; de hecho, en un concurso con liquidación todos los bienes, incluida la vivienda hipotecada, entran en la masa a menos que se cumplan excepciones muy concretas.
¿Qué pasa con la deuda pendiente si se pierde la casa?
En las hipotecas, no es raro que el importe obtenido en la subasta no alcance a cubrir toda la deuda (especialmente si el inmueble ha bajado de valor). Tras la ejecución, queda una deuda residual con el banco. Este remanente sí puede ser cancelado gracias a la Segunda Oportunidad. La ley indica que las deudas con garantía real solo son no exonerables “dentro del límite del privilegio especial”, por lo que la parte de deuda que exceda el valor del bien queda como crédito exonerable. En consecuencia, una vez realizada la vivienda, cualquier cantidad que el deudor aún le deba al banco se considerará deuda ordinaria perdonable en el proceso.
En términos sencillos: si tu casa se vende por 100.000 € y debías 150.000 €, quedarían 50.000 € impagados; esa deuda de 50.000 € se podrá exonerar al final del procedimiento concursal. De hecho, la norma (art. 492 bis.1 LC) señala que cuando la garantía real se ejecuta antes de la exoneración, sólo la deuda remanente posterior será objeto de perdón. El resultado es que el deudor, aunque pierda la propiedad de la vivienda, sale del proceso liberado de esa losa financiera, pudiendo empezar de nuevo sin la hipoteca ni su deuda pendiente.
Como alternativa a la ejecución forzosa, en algunos casos se puede pactar con el banco la dación en pago: entregar voluntariamente la vivienda a cambio de la cancelación total de la hipoteca. Si el acreedor la acepta, la dación en pago extingue la deuda hipotecaria antes de la exoneración, evitando que quede ningún remanente reclamable. Esta opción depende de la negociación y de que el banco renuncie a exigir posibles diferencias, por lo que no está garantizada salvo que se reúnan los requisitos del Código de Buenas Prácticas u otras circunstancias. No obstante, muchos deudores lo intentan para cerrar el capítulo hipotecario de la forma más limpia posible. En cualquier caso, con o sin dación, cualquier importe no cubierto al final podrá ser anulado judicialmente en el concurso.
Conclusión
La hipoteca no se perdona automáticamente en la Ley de la Segunda Oportunidad, pero el mecanismo brinda vías para gestionar esta deuda de la forma más favorable posible según la situación del deudor.
Si este tiene capacidad de pago, la normativa le permite mantener su vivienda, pagando su préstamo con normalidad y liberándose del resto de deudas que lo ahogan.
Si, por el contrario, la hipoteca resulta impagable, el procedimiento facilitará la liquidación ordenada de la vivienda y, lo más importante, exonerará cualquier deuda hipotecaria restante tras esa ejecución.
En cualquiera de los casos, la Ley de la Segunda Oportunidad busca equilibrar los derechos del banco (como acreedor con garantía) con la finalidad última de dar al deudor una segunda oportunidad real, evitando que una hipoteca impagada lo condene de por vida. En este punto en Deutaris, como abogados expertos en esta Ley te aconsejaremos y diseñaremos un plan para aprovechar al máximo las opciones legales y lograr el mejor resultado: ya sea conservar el hogar al mismo tiempo que se cancelan otras deudas, o bien entregar la vivienda pero salir libre de cargas para poder empezar de cero.
Preguntas Frecuentes sobre Hipotecas y la Ley de la Segunda Oportunidad
¿Puedo acogerme a la Ley de la Segunda Oportunidad si tengo una hipoteca activa?
Sí. Tener una hipoteca no impide acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad. Puedes iniciar el procedimiento si eres insolvente (no puedes pagar todas tus deudas), aunque estés al día con tu hipoteca.
📖 Referencia: Art. 486 y 487 de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020)
🔗 BOE – Texto consolidado
¿La Ley de la Segunda Oportunidad cancela mi hipoteca?
No directamente. La hipoteca es una deuda con garantía real, lo que significa que el banco tiene derecho sobre la vivienda. Solo se cancela si se entrega el inmueble (por ejecución o dación en pago) y se exonera la deuda restante.
📖 Referencia: Art. 491.1.8.º y 492 bis de la Ley Concursal
🔗 BOE – Ley Concursal
¿Puedo conservar mi vivienda habitual al acogerme a la ley?
Sí, si puedes pagar la hipoteca. La ley permite conservar la vivienda si puedes seguir pagando las cuotas y presentas un plan de pagos viable para el resto de deudas. En este caso, habitualmente el plan se plantea a 5 años si se conserva la vivienda habitual
📖 Referencia: Art. 497 y 498 Ley Concursal
🔗 BOE – Art. 497
¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?
La vivienda se liquida (se vende o ejecuta). Si no puedes asumir el pago, la casa se incluirá en el concurso y el banco podrá ejecutarla. Pero puedes pedir la exoneración del remanente de deuda que quede después.
📖 Referencia: Art. 492 bis.1 y 497.1 LC
🔗 BOE – Art. 492 bis
¿Puedo renegociar las condiciones de mi hipoteca durante el procedimiento?
Sí. Puedes intentar negociar un cambio de condiciones con el banco (como ampliación de plazo o carencia) y también acogerte al plan de pagos del art. 492 bis, que permite recalcular cuotas si el valor del inmueble es inferior a la deuda.
📖 Referencia: Art. 492 bis.3 LC
¿Qué pasa si mi vivienda vale menos que la hipoteca?
Puedes pedir que se recalcule la deuda hipotecaria según el valor real de la vivienda. El exceso de deuda sobre ese valor se convierte en deuda ordinaria y puede exonerarse.
📖 Referencia: Art. 492 bis LC
